„Der Haupttrend lässt sich relativ kurz zusammenfassen: Es wird weiter wenig gebaut – zu wenig!“, sagt Markus Bienentreu, Geschäftsführer von Terranus. „Denn die Nachfrage nach modernen und gut konzipierten Einrichtungen ist weiterhin hoch. Hinzu kommt der Bedarf an Ersatzneubauten für Einrichtungen, die am Ende ihres Lebenszyklus sind. Das Problem ist: Ein Neubau rechnet sich häufig nicht.“
Investitionskosten in der Regel nicht auskömmlich
Zwar hätten sich durch die gesunkenen Zinsen die Finanzierungsbedingungen wieder etwas gebessert. Für eine Trendwende reiche es aber noch nicht. Knackpunkt bleibe die Refinanzierung der Investitionskosten, wobei es hier zwischen den Bundesländern deutliche Unterschiede gebe: „In Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen wurde die Refinanzierung so weit angepasst, dass sich Neubauprojekte durchaus wirtschaftlich rechnen können. In allen anderen Bundesländern ist das nicht der Fall. Die Folge ist: Neubauten werden derzeit praktisch nur von Betreibern im Eigentumsmodell oder von Aufteilern realisiert. Mit dem Vertrieb im Teileigentum lassen sich derzeit noch auskömmliche Kaufpreise erzielen“, so der Experte, der über 25 Jahren Investoren und Betreiber von Pflegeimmobilien berät.
Betreutes Wohnen für Betreiber und Investoren interessant
Wenn neu gebaut wird, geht der Trend weiterhin zu Kombinationsmodellen aus (teil-)stationärer Pflege und Betreutem Wohnen. Auch die Integration von ambulanter Pflege ist häufig interessant, weil Betreiber damit ihre Wertschöpfungskette noch weiter verlängern können. Die Größe der Einrichtung hängt vom Standort und den baurechtlichen Möglichkeiten ab. Für eine stationäre Einrichtung sind 80 bis 120 Plätze in der Regel eine sinnvolle Größe – ergänzt um mindestens 20 bis 30 Einheiten für Betreutes Wohnen. Bienentreu: „Sinnvoll ist es in jedem Fall, vollstationäre Pflege und Betreutes Wohnen baulich zu trennen. Zum einen entspricht das den Wünschen und Bedürfnissen der Bewohnerinnen und Bewohner. Zum andern können bei Bedarf die Wohnungen auch anders genutzt werden.“
Digitale Gebäudeausrüstung und Energieeffizienz
Unumgänglich ist eine moderne technische Gebäudeausrüstung. Die Immobilie muss anschlussfähig sein an die fortschreitende Digitalisierung. Dies beginnt bei der nötigen Infrastruktur für schnelles Internet: Elektronische Dokumentation auch vom mobilen Tablet oder Smartphone ist zunehmend Standard im Pflegeprozess. Zum Standard gehört auch ein schnelles Internet für die Bewohnerinnen und Bewohner. „Vor allem aber müssen Ausbaureserven eingeplant werden für technische Assistenz- und Unterstützungssysteme, ohne die wir in Zukunft nicht auskommen werden. Auch wenn vieles drahtlos funktioniert, müssen genügend Anschlüsse und Leitungskapazitäten eingeplant werden. Denn eine Nachrüstung ist in der Regel aufwändig und teuer“, rät Markus Bienentreu.
Bei einer Pflegeimmobilie, die 24/7 von Bewohner:innen und Personal genutzt wird, sei der Energieverbrauch hoch. Das bedeutet: Neubauten werden mit einer gedämmten Gebäudehülle nach den modernsten Standards erreichtet – in Verbindung mit einer effizienten Heizungsanlage. „In vielen Fällen kann auch die Planung einer PV- oder Solarthermie-Anlage sinnvoll sein“, schließt Bienentreu.
Wenn neu gebaut wird, geht der Trend weiterhin zu Kombinationsmodellen aus (teil-)stationärer Pflege und Betreutem Wohnen, so Markus Bienentreu, Geschäftsführer von Terranus.
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